为进一步完善我市商品房预售资金监管制度，确保商品房预售资金用于工程建设，保障购房人的合法权益，防范房地产交易风险，根据《中华人民共和◢国城市房地产管理法》、《城¤市商品房预售管理办法》等有关法律法︼规、规章的规定，市住建局起草了《通化市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。根据通化市规范性文件审查要求，现将该文件面向社会公布，广泛听取社会各∮界意见。意见反馈截止日期为2021年6月28日，公众可通过电子邮件形式提出意见。

　　联系人：刘业宏      联系电话：3917768

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　　附件：《通化市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》

　　通化市商品房预售资金监督管理办法

　　（征求意见稿）

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于工程建设，保障购房人的合法权益，防范房地产交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 凡在本市区（包括东昌区、二道江区、通化医药高新区管委会、吉林通化国际内陆港务区管委会）范围内许可预售的商品房建设项目，其商品房预售资金的存入、支出、使用和监督管理工作，适用本办法。

　　第三条 本办法所称商品房预售资金，是指预售人将其开发的商品房(含住宅、商业、办公、工业厂房、车库、仓储及可预售的地下空间等房屋)预售给预购人，由预购人按合同约定支付的定金、首付款、房款（包括银行按揭贷款和分期、一次性付款和住房公积金贷款等）以及其他形式的全部购房款项。

　　预售人：是指预售商品房的房地产开发经营企业。

　　预购人：是指购买预售商品房的法人、自然人和其∏他组织。

　　第四条 市住房和城乡建设局（以下简称“主管部门”）负责本市商品房预售资金的监督管理工作。

　　市房地产市场管理机构（以下简称“管理机构”）负责本市商品房预售资金的日常工作。

　　具体履行以下职责:

　　（一）负责预售资金的存入、使用等日常工作；

　　（二）负责组织并与开发企业和监管银行签订《通化市商品房预售资金监管协议》（以下简称“监管协议”）；

　　（三）建立、维护和管理商品房预售资金监管信息系统；

　　（四）商品房预售资金管理的其他有关工作。

　　第五条  商品房预售资金监督管理，遵循“专款专户、专款专存、专款专用”的原则，采用全程全额的监督管理方式。

　　第六条  商品房预售资金要全部存入专用账户，由管理机构负责日常监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设。

　　预售资金〓可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

　　第七条 预售人申请商品房预售许可前应当开设商品房预售资金监管专用账户，《商品房预售许可证》应载明监管银行、监管账户等信息。

　　第八条 监管部门应当建立统一的商品房预售资金监○管系统，实现对商品房预售资金网络化监管。

　　第九条 商品房预售资金监管期限自开发企业取得商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。

　　第二章

　　设立监管账户及签订监管协议

　　第十条 预售人在申请办理商品房预售许可前，应当向管理机构提出预售资金监管申请，确定商品房预售资金的监管银行。

　　第十一条 预售人应当按照“一期内的项目委托√一家监管银行、一个预售许可对应一个账户”的原则，在监管银行设立监管账户，与管理机构、监管银行签订统一格式的监管协议。并向管理机构通过信息系统提供以下资料：

　　（一）监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

　　（二）监管项目各工程节点的用款使用计划；

　　（三）监管项目成本预算书。

　　项目各工程节点的用款使用计划是根据项目所需的基础施工、建筑安装、材料设备、配套建设等费用确定项目工程建设费用，并按照项目建设方案、施工进度编制的重点资金使用计划，重点资金使用计划应按照取得预售许可、规划设计总层数一半、主体结构封顶、达到建设工程竣工验收备案、完成不动产首次登记等五个环节设置重点资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　第十二条 监管协议主要包括下列内容：

　　（一）当事人的名称、地址、联系人、联系方式；

　　（二）监管项目的名称、坐落位置、范围；

　　（三）监管账户名称、账号；

　　（四）监管资金额度及使用节点；

　　（五）监管资金的收存、支出、使用方式；

　　（六）监管期限及解除监管的条件；

　　（七）违约责任等。

　　第十三条 各监管银行应当将专用账户设立、变更、撤销等情况信息与信息系统进行数据对接，实现有关监管信息的即时传递，提供相应的金融服务。预售人须在互联网上建立客户端，领取密钥，开通」信息系统，从网上注册后办理商品房预售资金监管业务。

　　第十四条 预售人申请商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管选定的监管银行、监管账户名称、账号和监管项目的工程建设费用、各工程节点的用款使用计划以及涉及的其他情况，并提交监管协议。

　　第十五条 预售人取得商品房预售许可后，应当将监管账户在商品房销售场所予以公示，将商品房预售资金监管相关规定告知预购人。

　　第三章 预售资金收存、支出和使用

　　第十六条 预售资金应当全部存入相应的监管账户，预售人不得以其他任何形式直接收存预购人交纳的预售资金。

　　第十七条 预售人应当告知预购人签订商品房买卖合同后，直接将购房款存入监管账户，并凭银行出具的交款凭证为预购人换领购房票据；预购人通过资金监管专用pos机,将预售资金直接存入监々管账户，预售人依据pos机签单为预购人换领购房票据。申＠ 请购房按揭贷款的，如按揭银行为监管银行，须将贷款款项及时足额存入监管账户；由其他银行（含住房公积金管理机构）办理按揭贷款的，预售人须于按揭贷款下放5个工作日内将贷款存入监管账户。

　　第十八条 商品房预售资金重点监管额度为项目总预售款的30%，总预售款以预售人办理预售许可时申报的房屋均价和批准预售的商品房面积的乘积核定。主管部门可依据市建设工程造价管理部门公布的建设项目建筑安装、区内配套等定额价格，考虑结构、用途、层数等因素，并根据市场情况及需要对商品房预售资金重点监管比例适时调整，也可以根据预售人信用程度确定其重点监管比例。

　　第十九条重点监管资金由预售人分期申请使用，专项用于支付该项目自取得预售许可，到完成不动产首次登记所需的施工款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。

　　(一)取得《商品房预售许可证》的，使用资金额度不超过重点监管资金的百分之十；

　　(二) 建成层数达到规划设计总层数一半的，累▃计使用资金额度不超过重点监管资金的百分之※三十五；

　　(三)达到主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管资金的百分之七十；

　　(四)达到建设工程竣工验收备案的，提交其证明文件，累计使用资金额度不超过重点监管资金的百分之九十；

　　(五)预售商品房完成不动产首次登记后，余款解除监管。

　　如遇突发事件主管部门■可另行研究调整监管额度、使用节点的临时政策，上级部门有相关政策规定的，遵照执行。

　　第二十条 监管账户资金未达到重点监管额度的，商品房预售资金实行全额监管；监管账户资金达到重点监管额度的，项目各幢建筑工程进度不同的，可分幢申请使用重点监管资金，也可按照多幢不同节点同时申请，余额部分按工程进度自行提取使用，必须用于工程建设。

　　第二十一条 预售人申请使用重点监管资金，应通过信息系统向管理机构提交下列材料：

　　（一）商品房预售资金使用申请表；

　　（二）《房地产开发『项目手册》；

　　（三）《商品房预售许可证》；

　　（四）监管节点证明文件。

　　第二十二条 预售人申请使用重点监管资金，应当提交的监管节点证明文件分别为：

　　（一） 建成层数达到规划设计总层数一半的，应当提交项︽目监理机构出具的工程建设进度施工完成证明；

　　（二） 主体结构封顶的，应当提交项目监理机构出具的工程主体（结构）验收证明；

　　（三） 通过建设工程竣工验收备案的，应当提交《建设工程竣工验收备案证》；

　　（四） 完成不动产首次登记的，应当提交不动产登记簿查询证明材料。

　　第二十三条  管理机构应当自受理预售人用款申请之日起三个工作日内完成对申请材料的审核和建设项目工程进度的实地审核,对符合条件的出具同意拨付通知书并通过信息系统通知监管银行，对不符合条件的，向预售人出具不予拨付通知书，并说明理由。

　　管理机构同意拨◥付的，监管银行应依据管理机构同意拨付的通知书，在一个工作日内拨付核准使用的监管资金。

　　第二十四条 主管部门应加强对监管项目的动态监管，凡工程未按施工进度计划进行或停工的，即列入重点监管对象，并调查具体原因，向社█会进行预警公示。

　　第四章 变更、终止和解除

　　第二十↑五条 监管账户设立后，不得擅自变更。预售人因特殊原因申请变更监管账户的，预售人应当与原监管银行协商一致后到管理机构申请，经管理机构审核通过后，冻结原监管银行监管账户，重新签订监管协ㄨ议、开设监管账户，将原监管账户的结余资金转入新的监管账户并解除原监管协议，变更商品房预售许可。

　　第二十六条 预售项目完成不动产首次登记后，可向管理机构提出终止监管申请。经审查符合条件的，管理机构出具《商品房卐预售资金监管终结申请书》，解除该项目的预售资金监管。监管银行根据《商品房预售资金监管终结申请书》终止监管。对不符合申请条件的，出具不予解除监管通知书，并说明理由。

　　第二十七◆条 预售人和预购人协商一致或者持生效法律文书解除商品房预售合同办理退房手续的，预售人持撤销合同手续到管理机构提出申请，待监管银行退款成功后，管理机构审核备案。

　　入账资金未达到重点资金监管额度的，管理机构审核后出具《通化市商品房预售资金退还核准通知书》（以下简称“核准通知书”）。预售人持《核准通知书》到监管银行办理退款手续，银行出具回单并留存一联《核准通知书》，预售人持银行盖章的《核准通知书》及银行出具的回单（复印件）向管理机构备案。

　　入账资金超过重点资金监管额度且已对超出部分进行拨付的，管理机构留存撤销合同备案手续，由预售人和预购人自行结算退房款。

　　第二十八条 监管银行有下列行为的，管理机构将暂停或终止其监管银行资格，并向中国人民银行通化市中心支行和中国银行保险监督管理委员会通化监管分局进行通报：

　　（一）未按规定将预售资金存入监管账户或未按规定将按揭贷款划入监管账户的；

　　（二）未按规定批准预售人使用商品房预售资金的；

　　（三）其他违反本办法行为的。

　　第五章

　　法律责任

　　第二十九条 预售人存在下列行为之一的，由主管部门责∮令改正。拒不改正或情节严重的由主管部门暂停其监管资金拨付，并暂停其在本行政区域内所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用档案。

　　（一）未按本办法规定直接收存预售资金的；

　　（二）使用或提供虚假材料申请使用预售资金的；

　　（三）未按规定在时限内完成网签和商品房买卖合同备案的；

　　（四）未按本办法规定向贷款银行、公积金管理部门提供监管账户作为贷款到账账户的；

　　（五）预售人存在拖欠工程款的；

　　（六）预售人存在严重违法违规行为，影响工程建Ψ设的；

　　（七）预售项目存在严重质量问题或发生质量事故的；

　　（八）预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；

　　（九）其它变相逃避商品房预售资金监管的行为；

　　（十）其他违反本办法行为的。

　　第三十条 违法本办法第十六条、第十七条、第二十条规定⊙，预售人未按规定使用商品房预售资金的，由主管部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

　　第三十一条  预售人提供虚假申报材料骗取工程建设资金、不按规定用途使用商品房预售资金监管专用账户内的款项以及直接收取商品房预售资金』的，资金监管部门要责令其限期整改，暂停商品房预售和预售资金拨付；情节严重的，由资金监管部门按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定予以处罚。

　　第三十二条  监管银行未按照监管协议约定及时入账、擅自拨付、超额划拨监管资金或者挪用预售人监管专用账户内款项以及自行收存预售人预售款、定金或房款的，资金监管部门可按照监管协议的约定暂停、责令整改、取消其从事商品房预售资金监管专用账户业务的资格，并应当承担相应经济赔偿和法律责任。

　　第三十▽三条 市房地产主管部门及其管理机构工作人员在商品房预售资金监督管理中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法予以处分；构成犯罪的，依法≡追究刑事责任。

　　第六章

　　附则

　　第三十四条 本办法自2021年月日起施行。